千人买房再现合肥？真相是……
澎湃新闻记者 庞静涛
“扑朔迷离”正在成为安徽合肥楼市的标签。
一方面，抢房、售罄，托关系买房仍被当地媒体广泛传播，2017年11月30日，万达集团在合肥开发的悦湖台项目出现千人抢房的壮观场面；另一方面，澎湃新闻走访的一些楼盘密集区域，大型房企正在加入亏本、降价卖房的行列，但却并不奏效。
哪一个才是合肥楼市的真相？
带看妇女抢客人：看一个项目赚20块
初冬，从合肥市区沿着包公大道一路向东，大约5千米即达到烈山路，这里隶属于新站高新区，是合肥房价波动最惨烈的区域，这里被认为是合肥楼市最典型的缩影。
从包公大道转入烈山路，从南向北1000米，绿地控股、碧桂园、蓝光、华润、招商蛇口等数十家房企的广告牌高耸于马路两侧，除此之外，鲜有其他的生活痕迹，整条烈山路寂静无声。
澎湃新闻记者的突然出现，吸引数个中年模样的人前来问询，无一例外均是推荐楼盘。这些中年人多以女性为主，骑着电动摩托车，一位熟悉情况的业内人士介绍，她们为楼盘的拓客人员，由于看着老实本分的女性更有安全感，楼盘一般会雇佣这类人群。
在问明记者有购房意图之后，几名妇女开始争抢，记者表明有意多看几个项目之后，她们决定轮流带着记者去看房，不同的人负责带去不同的项目。
一位拓客的女性介绍，给各个项目带人的收入不一样，一般是一个项目20元/人，有的项目则是按天，一天大概60块。
上述中年女士介绍，只有在市场不好的事情，他们才有工作，市场好的时候，房子是抢的，不用带看，现在即便降价，客人也很少，有时一天一个客人也拉不到。
澎湃新闻了解到，类似这种情况一般出现在楼市状况不好的时期。有中介公司或代理商会为开发商组织客源，就是所谓的“看房团”，而开发商则按照人头付费，而类似记者这种主动上门看房的则被认为更有诚意的买房人，更是会得到楼盘的争抢。而在楼市销售火爆时期，所有楼盘都处于不愁卖阶段，根本不会有开发商愿意额外付费。
上门直接给9折，周末还有新优惠
第一个带看项目为绿地控股(600606.SH)在合肥开发的柏仕公馆，售楼处略显冷清，零星几个客人在看沙盘，几个工作人员站在旁边无所事事。
因记者首次来访，又表明购房了意图，为换得再次回访，项目工作人员直接给出了相当于9折的优惠。
以一户89平方米的两室一厅一卫的房源为例，该房源非顶层和底层，而是位于整栋楼的高区，备案单价为14710元/平方米，总价为130.61万元。在记者表明有购买意向后，项目的工作人员即表示有优惠，房源优惠后总价为117.55万元，单价为13239元/平方米，相当于备案价的9折。
另一套97平方米的房源，位于10楼，备案单价为14440元/平方米，总价137.84万元，优惠后的单价为12996元/平方米，总价为124.06万元，同样相当于备案价的9折。
此后，在记者称，买房需谨慎，希望多考察几个项目时，售楼处工作人员一再提醒“周末还还会再有优惠活动……”
试图以价格优惠吸引购房者的楼盘并不止一家。
距离绿地项目数百米外的华地紫悦府同样给出优惠。该项目置业顾问介绍，一套面积90.67平方米的三室两厅一卫的房源备案价格约在14000元/平方米，折扣后的价格在12900元/平方米左右，相当于92折。在记者离开项目时，工作人员同样表示，仍有其他优惠。
这样开门见山的降价，似乎并不奏效。来自合肥房地产管理局网站的信息，绿地柏仕公馆于今年8月和9月分四次获取380套房源，仅一套房源不可售。华地紫悦府于6月和8月份两次获取200套房源的预售证，至今仍有172套可售。
记者查询项目所在的信息发现，不仅仅是降价，上述两个项目为去化，甚至是在亏本卖房。
公开信息显示，绿地铂仕公馆所在的的地块为2016年9月以307.89%的溢价、14.35亿元的总代价竞得，成交楼面价约9300元/平方米，该地块创下新站区当时土地单价的最高纪录。
据悉，华地紫悦府所在的新站区XZQTD208号地块为2016年9月23日竞得，楼面价为10364元/平方米，该土地单价刷新新站区的记录。
一位熟悉合肥房地产市场的业内人士称，这样的楼面价和售价相差3000元-4000元/平方米，且均为精装修的房源，开发企业是难以有利润的，甚至的亏本的，这样的情况在许多的高价地项目中均存在。
当天下午，记者走访的6个在售楼盘，其中5个都在现场给出了接近9折的优惠。
然而进入2017年，新站区商品住宅的成交在同比急剧减缩。来自中国指数研究院的统计，今年前10月，该区域商品住宅成交54.16万平方米，而该数据2016年全年则为156.27万平方米。
千人买房再现合肥？
据当地媒体报道，2017年11月30日位于合肥市南部的滨湖新区的一个名为“万达城悦湖台”的楼盘开盘当天被疯抢。
购房者张鲁（化名）向澎湃新闻描述了当天的情景。当天楼盘开盘在当地一个酒店内进行，楼盘总归推出约600套房源，均价19188元/平方米。“我数了下，1000个人应该有的……，本来不担心，但看到现场的那么那么多人，还是紧张的”。
最终因为选房的顺序太靠后，轮到张鲁选房时，他们心仪的房子已经被选走了，在犹豫要不要勉强挑一套时，妻子以一句“听说最近还有很多项目开盘”结束了这次纠结的买房过程。这是他们在合肥的第一套房，也将会是婚房，他们还是不愿意将就了事。
而另一个购房者刘栗则是受到了抢房消息的影响，决心出手买自己的第二套房，”既是自住也是投资。”
为了提高买房的概率，刘栗交了两个项目的定金，重庆房企龙湖在合肥开发的紫云赋及闽系房企旭辉的江山印，两个楼盘的开盘价格几乎都比周边次新房的房价降低20%，价格尤其尤其吸引人。因项目的开盘时间太近了，一家人不得不分开，各自前往开盘现场。
“买还是不是买”、“会不会春节后房价还继续降”、“应该不会涨吧”……据刘栗介绍在向意向售楼处交定金前，自己几乎每天都会和妻子讨论一番房价问题。
在听闻自己意向的楼盘即将开盘，刘栗在家里反复讨论的同时，也在向从事房地产行业的同学咨询，“现在开盘的项目房价不如周边高价地的底价高，划算，听说市场不好，更多项目不得不入市时，选择更多……”
在被告知年底房企有“冲业绩”的需求之后，刘栗仍不放心，为了弄清楼市发展的动向，这位在金融机构上班但本职工作和房地产不相关的购房者甚至研究起相关的领导层有关房地产的言论和房地产政策。
最终赶在项目开盘前，刘栗在家里经过这样一番自我思考后，以试探的态度真正加入购房大军。不过，由于决定的太晚，在没有优质房源的情况下，他们也没有出手，刘栗相信，从目前来看近期房价至少都没有上涨，机会一直都在。
有合肥房企人士称，“抢房”在合肥市一直都存在，但个别区域的个别楼盘的热销很难代表整体，合肥楼市在降温，房价已经进入“冰冻期”。
事实上，类似出现抢房的地区，开发商基本都是只赚吆喝不赚钱。以出现抢房的滨湖新区为例，被抢的房源价格基本低于周边新房项目，比如刘栗决定出手的旭辉空的江山印，该项目均价约13400元/平方米；龙湖开发的紫云赋均价为15000元/平方米。而同区域内在售和待售项目均价鲜有低于15000元/平方米，在售的都会1907均价16500元/平方米、文一豪门金地21999元/平方米、华治新天地均价为17500元/平方米。
房企“困难的日子还在后面”
澎湃新闻记者走访发现，上述出现抢房的滨湖区同样出现降价、亏本卖房的现象。
某一线房企合肥分公司相关负责人向澎湃新闻表示，自去年以来的限购等措施是有史以来最严格的，限购没有任何突破的空间，导致安徽省内其他市县的客户流失，约占之前成交的三分之一。
随之而来的是，客群的减少，合肥楼市出现分化。
首先是区域性分化，如规划较为完善的滨湖新区，已经成熟的主城区，客户的认知度高，销售风险可控。相对于2016年一房可求的局面，这些区域的热度出现下降，此前客源和房源的比例3:1甚至4:1的，如今降至1:1,甚至更低，售罄基本看不到，但去化依然可控，去化在70%-80%之间，属于比较好的状态。
上文的新站区，以及瑶海区、高新区等非主流房展方向的区域，则相对惨烈，出现9折至更低的折扣是非常普遍。赤身肉搏战之下，项目去化率非常低，基本在50%以下。加之，该类区域土地储备大，前期成家的戴昂土地仍未上市，均对市场预期非常大冲击。
以新站为例，在楼市最为狂热的时候，新站区推出大量的土地，为日后的房价下跌翻下伏笔。2016年的6、7月新站区的房价和成交量均达到的历史的峰值，单月成交面积突破25万平方米，商品住宅每平方米的价格破万。
来自中国指数研究院的数据，2015年至今，新站区合计推出住宅地块或含住宅的地块共计30宗，出让面约259万平方米，规划建筑面积约466万平方米。
其中，2016年6月之后推出的量为23宗，宗占地面积177万平方米，规划建筑面积347万平方米。
项目分化愈发明显，受影响较大的为存量项目中的高端和投资属性的项目；新增的高地价项目。因政府从政策等层面控制投资性需求，同时对改善型需求进行抑制，导致高端房源去化缓慢；先前有投资属性的项目，投资标签正在去掉。
另一方面，去年楼市过热时，大量的高价地成交，高地价的情况将会倒逼房企做高端项目，购房者的购买力受到一定程度的限制。
同样以滨湖为例，2016年以来，滨湖新区成交的居住用地溢价率超过200%的地块即有10宗，成交单价超过15000元/平方米的地块超过7块。
典型的如，央企葛洲坝地产已超20000万/平方米单价竞得的滨湖区紫云路以南、嵩山路以东地块和滨湖区洞庭湖路以南、华山路以东地块至今未能开盘。
以南二环为界，沿着徽州大道向南5千米，一路望去尽是林立的住宅楼，沿途可经过合肥的金融商务中心、行政办公中心、文体旅游中心、生活服务中心、研发创意中心——滨湖新区。
2016年年中合肥楼市几近鼎沸的时候，想在这里买套房是件不容易甚至是困难的事情，即便经历了交付定金，参与认筹，但许多楼盘在悄无声息中内部消化掉了。为了买房，购房者不得不接受捆绑式的装修服务、动辄几十万的号头费，高价停车位。
现如今，抢房依然存在，托关系仍是买房的途径，但仅限于那些明显有价格优势的楼盘，更多的楼盘则是去化不利、甚至是亏本、降价。
在滨湖新区，安徽最大房企文一集团开发的文一豪门金地和文一塘溪津门项目均出现为快速回款，折让价格的现象。不仅如此，此前有文一集团高管向记者表示，塘溪津门住宅部分的楼面价达到19000元/平方米，而如今该项目售价仅为21999元/平方米，换言之正在亏本销售，但开盘数月，项目的销售并不理想。
该负责人表示，眼下的情况并不乐观，房企通过让利获取销售量的效果并不乐观，这样的情况甚至比其所在公司二季度的预判还要严重，短期内，合肥楼市的整体销售情况难以缓解。
上述房企人士表示，在现有新房难以消化的情况下，随着去年成交的高价地相继入市，房企们“难受”的日子还有更多。
本期编辑 邢潭
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